Als techneut/advocaat verbaas ik me over de grote woorden die soms in vastgoedprocedures worden gebruikt als het over constructieve gebreken en gebreken aan de technische installatie gaat. Kostbare procedures worden gebouwd op de enkele waarneming dat ‘de constructie/installatie niet aan de normen voldoet’. Ja, én!? Dat zegt toch nog niks? Welke normen en wat is het ijkmoment?
Ankerbalken
Onlangs las ik in een procedure dat de verkoper van een woning de scheuren die door houtsplijting in de ankerbalken waren ontstaan, had opgevuld met kranten en de balken daarna geschilderd. Daarmee voldeden die balken beslist niet aan de normen. Kat in ‘t bakkie voor de koper, toch? Foei, aan de schandpaal met deze bedrieger van een verkoper! Nou, denk het niet, zei de rechter; het enkele feit dat een draagconstructie scheuren vertoont, zegt nog niets over de draagkracht van die constructie.
Hoe dan wel
Wat had de koper dan wél moeten doen om zijn schadevordering te onderbouwen? Eigenlijk is het te simpel voor woorden en de rechter geeft dan ook eigenlijk een kort college bewijsrecht: had dan een draagkrachtberekening uit laten voeren op grond waarvan geoordeeld zou kunnen worden dat de draagkracht van de ankerbalken als gevolg van de houtsplijting zodanig verminderd was, dat de woning niet veilig en met een bepaalde mate van duurzaamheid bewoond kon worden!
Moraal van dit verhaal
Dit concrete voorbeeld kan natuurlijk breder getrokken worden. Als er een discussie is over technische gebreken aan een pand, schakel dan een deskundige in die gespecialiseerd is de betreffende materie. Zorg verder dat de advocaat die deskundige instrueert en uitlegt hoe het bewijsrecht werkt en welke technische vraagstukken dienen te worden toegelicht en welke juridische stellingen dienen te worden bewezen. Zorg ten slotte dat je die technische rapportages ook zelf al is het maar op hoofdlijnen kunt volgen, zodat je bij mondelinge behandeling in de procedure het debat met de wederpartij en de rechter ook op technische inhoud afdoende kunt voeren.
Tilburg, december 2015,
Dohmen advocaten,
Hub Dohmen.
Ook interessant in het kader van vastgoed: 10 april 2013 column “Professionele verkoper beschermd (?)” Over een merkwaardige uitspraak met mogelijk grote gevolgen.
